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房地产市场调研怎么做

2017年04月25日 | 作者: adminlin | 分类: 消费者满意度 | 

       当前,随着城市化进程加快,房地产市场竞争日趋激烈,为了适应复杂多变的市场需求动态发展形势,开发适销对路的产品,就要求房地产开发企业通过市场调研了解开发项目的市场情况,对产品及营销策略进行评估。因此,房地产项目市场调研如何实施就成为值得关注的课题。


   实施房地产市场调研,是对以某个房地产项目为特定的调研对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和统计分析,进而对房地产项目市场进行研究与预测,把握市场的脉搏,从而保障项目的顺利运转。下面以南京幸福万象公寓项目为例具体阐述市场调研的实施过程。


  一、项目简介


  南京幸福万象项目总建筑面积100214�;其中公寓面积37237�;绿地面积5458�、容积率4.1、建筑密度50%、建筑高度60m、建筑层数12层,其中1-5层为商业,6-12层为公寓、共有743户、主力户型40-60平米、层高4.8米、另有车位549个。该项目北接永乐路,西临龙蟠南路高架及双桥门管养基地,南面是货运铁路及柏丽厨具仓储地,东面毗邻龙翔雅苑小区,项目唯一的临街面在北面,周边小区聚集,人流、车流量大;西面目前人流、车流无法通达,难以引入西面消费者;南面有围墙阻挡,无车行道路,该区域人流与车流无法到达;东面无通行道路,小区无围墙,项目建成后小区人流可直接到达。


  项目的开发商是花样年控股集团有限公司,该公司起步于1998年,总部设立于深圳,2009年11月,花样年控股在香港联交所主板成功上市,股份代号为HK1777。至2012年,花样年控股资产规模超过人民币245亿元,拥有员工7500多名,业务已涵盖金融服务、社区服务、物业国际、地产开发、商业管理、酒店管理、文化旅游、养生养老等八大服务领域。


  二、项目分析


  (一)项目政策环境分析


  2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议再次重申坚决打击抑制投机投资性购房,并提出;“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征”,但南京细则并未提及更未实施。反观南京房地产市场销量不减反增,让人感到房地产市场陷入:“行政干预屡败屡战;政府越调控、房价涨的越厉害“的怪圈。


  (二)项目周边人口分析


  项目辐射超过50个社区,直接辐射人口近200万;周边集中性市场包括大明路科技产业园、雨花软件园、大明路汽车市场、卡子门家具建材市场、南京南站。


  (三)项目周边交通状况


  项目四周道路多为双向2-4车道道路,非城市主干道,但可连接至卡子门大街、大明路等重要干道;周边公交站点丰富,可连结至市中心新街口、中华门等区域;在建的地铁3号线将沿项目西侧通过,距离卡子门站点最近距离约400米;地铁的开通将为项目赋予巨大商业投资潜力;龙蟠高架道路连接南京绕城高速与与九龙山隧道,可连接南京市中心各个区域。


  (四)周边在售同类项目分析


  项目所在区域周边房地产项目较少,目前主要是两个项目。赞成领尚,项目共一栋楼,25层,1-2层为商业,3-25层为公寓。公寓产权为70年,该项目2010年入市销售,但去化不佳,目前仍在销售中。该项目是由南京赞成房地产开发有限公司开发的,位于秦淮区双桥门宏光路(宏光机械厂北侧),占地4593 平方米,总建面积26412平方米,容积率为4.8,绿化率35%,以两房、一房为主力户型,面积为44、57、60、93平米,层高为3米,每层18户,4部电梯,民用水电,无燃气。首次开盘时间是2010.11.29,累计上市量是414套;目前已售184套,还剩余230套,均价17000-22000元/平方米,装修标准1000元/平方米。由于该项目仅一栋高层,自身的内部配套不完善,也没有规模性效应。此外,项目附近有高架桥和铁路,存在一定的噪音污染。周边环境不佳,并且缺少足够人气,这都影响了销售,入市三年去化率仅有45%。


  紫荆广场,为公寓+商业的产品组合,目前尚未入市,此项目也是本案在区域市场最主要的竞争对手。该项目位于南京市雨花台区养回红村158号(宜家家居斜对面);是由南京康益房地产开发有限公司投资开发,占地面积3.9万平米,总建面积为9.5万平米,其中公寓6.7万平米, 容积率1.99,绿化率35%,拥有600个左右停车位,产权年限为40年,民用水电,主力户型是两房的45、50平米,其中8楼为3.6米层高,其余均为4.8米挑高,共计590套,价格预计20000-22000元/平米(精装修)。目前已开始蓄客,蓄客情况较好,客群主要为秦淮区、市区其它地区及部分江宁的中青年客户,投资自住均有。


  (五)项目优劣势分析


  项目的优势和机会:品牌开发商,较强的招商能力,地段位于市区、江宁交通核心枢纽,6个岛型规划增加项目沿街面,小面积、挑高,退台式设计,增加公寓价值;南京南站飞速发展机遇,青奥会推动了南京商业发展,三号线规划开建,卡子门站商业潜力,目前宏观政策对于住宅市场投资抑制。


  项目的劣势和威胁。客户仅依靠永乐路导入,单面靠近龙蟠路高架,周边老小区,商业形象较差,客户对高层商业销售抗性,商业噪音对公寓销售有影响;南站商圈商业竞争激烈,区域内同类项目的竞争威胁。


  三、项目客户定位分析


  根据南京具有代表性公寓项目调研得出的信息显示,公寓目标客户有以下主要特点:本地客户是客户群主力,周边区域占比70%以上;年龄集中在30-40岁之间;职业多为企事业单位人员;客户购买公寓置业的目的以投资和自住为主。


  四、项目价格定位分析


  该项目位于城南片区,因此,城南同类产品的在售和预售项目价格可作为定价的重要参考。目前,该区域在售的项目有三个:德盈国际广场,赞成零尚,蓝岸3G,其定价情况分别为:20000元/�、18000元/�、20000元/�;准备上市紫荆广场项目,预计报价22000元/�左右。同时,该项目是精装修,建议装修标准为2000元/�,鉴于项目4.8m挑高,对于项目挑高分割,面积可扩容1.6~1.8倍,即装修费用按面积扩容标准对外报价3500元/�。因此,该项目的价格定位为精装公寓22000~23000元/�较为合适。


  五、项目总结


  南京公寓项目表现出以下特点:一是,分析各家公寓产品销售情况,不难发现配套全、中小户型、挑高层、精装修、低总价的项目受欢迎,产品保持热销,城南、江宁、河西三个区域是公寓项目较为集中地地方;二是,购买重点考虑的因素从以前一味追求价格、地段,而今他们开始追求景观环境、交通、购物、医疗设施、运动、教育设施的配套、品牌。三是,自行政区的重新规划,城区范围扩大,以及交通环境的改善,私家车的拥有量快速增长,市民对城市的概念有了重新的认识,增大了居民的城市心理半径。四是住宅限购政策背景下,及年轻人追求时尚生活理念、个性化生活方式等因素的作用,公寓产品的需求增加,成交量会上升,价格稳中有升,在目前政策环境没有大的变化前提下,市场走势预计仍然会保持良好态势;同时,政府与开发企业的价格博弈力度增加,多手段寻求价格突围。



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