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房产经纪公司运营影响因素分析

2018年09月05日 | 作者: adminlin | 分类: 企业管理满意度 | 

  本文从房产经纪公司店面选址和人力资源两个视角,剖析影响房产经纪公司运营的主要因素,以此唤起业内同行对店面选址和房产经纪公司人力资源问题的重视。同时,希望有志从事房地产置业顾问的年轻人能认真思考,怎样做才能成为一名优秀的房产经纪人。

  伴随中国经济的繁荣和发展,百姓购房能力的提升,顾客对中介服务提出了更高的要求,房产经纪公司要考虑从降低经营成本、提高服务质量、依赖可信赖的品牌吸引顾客来增强自身的市场竞争力,而且要考虑在市场低迷时,如何运营。在全球经济危机爆发的2008年以及2011年中国政府针对高房价,出台了打压投机囤地炒房行为的国八条,对全国中介行业的冲击极大。在这种情况下,房产经纪公司运营能力备受考验,公司如何确保盈亏平衡,在等待市场好转中平稳过度,我认为在以下几个方面尤为重要:


  一、店面选址


  店面选址首先应该考虑该地区的市场状况,调查在该地区范围内,楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映,分析该地区需求量和供给量,分析需求市场的层次。其次对竞争对手的分布、实力和经营管理优劣能力进行调查,对市场状况的调查和分析是店面选址成败的重要影响因素,因此,应该受到投资经营者的充分重视。


  有些投资经营者出于运营成本的考虑,店面位置选择在三级马路或四级马路两旁,房屋面积在四十平方米左右,门脸小,租金便宜,但店面位置过于隐蔽,通过进店客人采集房源、客源能力有限,经营者需要围绕店面,在一公里为半径的范围内,通过经纪人大量发放店内海报征集房源、客源。与此相反,一些投资经营者开始选择比较醒目的店面,通常在一二级马路两侧,房屋面积在平百方米以上,过往人流、车流多,通过进店客人采集房源、客源能力强,但租金占运营成本的比重较高。特别强调的是,店面选址必须依托于周边建成并已经投入使用的各种低、中、高档次楼盘,要熟知各个楼盘的每平方米市场均价、建筑规模、容积率、建筑风格、新旧程度、园区配套、户型种类、供暖方式、物业收费等情况,将已经入住的房屋是否具备房屋产权证、契证、土地使用证及此区域内已有的竞争对手的数量、经营状况、社会认可度等问题列成调查表,这些问题在店面选址过程中要进行全面调查,认真分析与论证,避免在店面选址的问题上主观臆断。


  二、人的问题


  1.投资者
     
 投资者的战略眼光决定房产经纪公司的发展方向,我国由于历史的原因,1997年住房制度改革在全国范围内全面展开,1998年才真正迎来了房地产市场的春天,房地产市场的火爆和老百姓多年来压抑的购房情结密不可分。政府为了引导房地产市场健康稳定地发展,要进行宏观控制,要么在经济过热时,采取紧缩银根从紧的货币政策,或者在经济不景气情形下,采取宽松的货币政策。我国政府多次提出房地产二、三级市场联动问题,以房地产三级市场带动和促进房地产二级市场的发展。二手房市场即房地产三级市场在房地产市场中的重要性可见一斑。基于二手房市场无限发展的前景,有战略眼光的投资者纷纷在房地产经纪行业中抢滩掠地,分享改革开放的丰硕成果。
   
  2.店长
   
  投资者把经营管理权下放给店长,店长担当经营管理者的角色。能胜任店长职务的人应当是曾担任过店长,有扎实的房地产经纪专业知识,熟知和遵从房地产经纪行业中有关国家、地方各项政策法规;有较好业务规划能力,对数据敏感,逻辑判断好,能准确判断投入和产出、绩效指标和费用的能力;了解行业发展动态,能先于他人识别机会和风险,并采取行动把握先机和防范风险。聘任有责任心,综合素质好、业务能力强、管理水平高的店长,店里整体的经营业绩就好,持续经营就有保障。
   
  3.销售经理
     
 销售经理在店中担当着业务引领者和指导者的角色。能在经纪人谈单的各个环节上,为其指明要点,指导经纪人化解买方与卖方之间的异议和矛盾。作为销售经理,他(她)曾经创造过骄人的销售业绩,善于沟通,悟性好,学习能力强,能正确判断客户的动机,有深厚的客户基础,对房地产市场敏感,有不断挑战更高销售业绩目标的强烈愿望,承受压力能力强,能稳住重要核心员工,了解他们的心声,同时激励他们的士气和潜能。
   
  4.房产经纪人
     
 房产经纪人必须能够从建筑、景观、配套、户型、升值潜力、产权办理、物业管理等方面给予客户专业性的建议,房产经纪人是店里重要的人力资源。目前国内公司招聘房产经纪人门槛较低,房产经纪人队伍素质参差不齐,然而,房产经纪行业竞争非常激烈,由于竞争压力大,房产经纪人流动非常频繁。只有通过对房产经纪人的职业生涯规划、绩效考核和培训与开发,挖掘他们的潜能,进行人性化管理,创造更好的职位发展空间,提高房产经纪人的满意度,实现房产经纪公司和房产经纪人个体的“双赢”。
  人力资源是所有资源中最宝贵的战略性资源,也是具有创造性和能动性的资源。房产经纪公司之间竞争的实质是人才的竞争,谁拥有人才,谁就拥有发展的优势。房产经纪公司要运用优胜劣汰的用人机制,注重吸纳、保留具有高素质的综合人才。如果一个房产经纪公司拥有善于谋划的店长、业务出色的销售经理和多名吃苦耐劳的房地产经纪人,它就具有了重要的内在优势,可以抓住和利用许多外在的机会和资源。在房地产三级市场竞争中始终处于不败之地。



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