2010年上半年中国房地产政策满意度调查报告出炉
2011年01月30日 | 作者: adminlin | 分类: 公共服务满意度 |
2010年7月26日中国指数研究院权威发布《上半年中国房地产政策评估》报告，其中在对2000多名购房者、几十家房地产开发企业和数十名房地产专家进行政策满意度问卷调查，分析获取各群体对房地产政策的满意度信息后，发布了《上半年房地产政策满意度调查报告》。
1.调查概述
在房地产政策中，政策实施涉及的主要群体包括商品房购房者、房地产企业和房地产政策专家。2010年6月15日至2010年7月20日，我们对2000多名购房者、几十家房地产开发企业和数十名房地产专家进行了问卷调查，获取各群体对房地产政策的满意度信息。
通过对购房者、房地产开发企业和业内专家的满意度调查结果比较分析，我们发现：
（1）专家对2010年上半年出台的一系列房地产调控政策满意度最高，购房者次之，房地产企业满意度最低
为了平抑房价，2010年上半年政府出台了一系列政策抑制投机性需求，主要涉及信贷、土地、保障性住房和市场管理，专家对 这些政策的出台时机、调控方式及力度比较认可，相比购房者和房地产企业他们对这些政策的总体满意度最高，购房者次之，房地产企业满意度最低。
（2）对于保障性住房的规划和规模，专家和购房者都比较支持，但对于保障性住房政策的执行效果都不满意
对于保障性住房的规划和规模，专家和购房者都比较支持，但专家持支持态度的比例高于购房者；对于保障性住房政策的执行效果，购房者和专家都不满意，但购房者不满意的比例高于专家。
（3）对于下半年政策的严厉程度，房地产企业和专家的观点基本一致
对于下半年政策的严厉程度，有超过80%比例的房地产企业和专家认为将“维持不变”，认为“比较宽松”和“比较严厉”房地产企业比例和专家比例也相差无几。因此，对于下半年政策的严厉程度，房地产企业和专家的观点基本一致。
2. 购房者政策满意度调查
（1）大多数购房者支持新政中的“差别化信贷”及二套房认定标准“认房又认贷”的政策，并认为能够在一定程度上抑制投机需求
调查显示，大多数购房者对上半年出台的“差别化信贷”及二套房认定标准“认房又认贷”的政策持明显的支持态度。其中，表示支持信贷政策“90平以上及二套房首付比例提高，暂停发放第三套及以上房贷，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”的比例高达77.13%，逾六成表示非常支持；对于新政的二套房认定标准“认房又认贷”政策，支持的比例为75.97%，有63.59%的被调查者表示“非常支持”。
政策对抑制需求影响程度方面，大多数购房者认为新政的信贷政策能在一定程度上抑制投机性需求。其中，认为新的二套房认定标准“认房又认贷”政策影响程度大的比例为64.19%，而“差别化信贷”政策影响程度大的比例为57.79%，从中可以看出购房者认为前者比后者对抑制投机性需求的影响程度更大。
（2）大多数购房者支持“逐步推进房产税改革”和政府加强土地增值税征管，并且认为前者一定程度上能抑制投机性需求，后者对商品房价格的影响有限
调查数据显示，大多数购房者支持发改委提出的“逐步推进房产税改革”和政府加强土地增值税征管（东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%）。其中，前者的支持比例为67.79%，非常支持的比例为43.88%；后者的支持比例稍低，为57.92%，非常支持的比例为36.56%，相比政府加强土地增值税征管购房者更加支持房产税改革。
有60.71%的被调查者认为房产税改革对抑制投机性需求有大的影响，认为有非常大的影响的比例为26.54%；对于政府加强土地增值税征管政策影响商品房价格，认为会促使房价上涨、下跌和没影响的比例分别为44.6%、32.82%和22.57%，可以看出，购房者认为政府加强土地增值税征管对于商品房价格的影响有限。
（3）大多数购房者支持“加大保障性住房供应力度政策”，但近一半的购房者非常不满意上半年保障性住房政策执行效果。
大多数购房者支持政府出台的加大保障性住房供应的政策，但对上半年保障性住房政策执行效果不满意的比例较高。前者的支持比例为76.2%，超过半数的被调查者表示非常支持；上半年保障性住房政策执行效果，购房者不满意的比例为73.1%，非常不满意的比例为48.52%，将近达到一半。
（4）对于上半年出台的一系列调控政策支持比例高达82.97%，而超过半数购房者认为政府出台系列政策平抑房价的预期目标没有实现
购房者对于上半年出台的系列调控政策持支持态度的比例高达82.97%，其中非常支持的比例为56.25%。对于政府出台系列政策平抑房价的预期目标，54.04%的购房者认为没有实现，认为能够很好的实现、较好的实现和基本实现的比例分别为3.44%、4.92%和9.45%。由此看出，政府出台系列政策的效果与购房者的预期还有差距。
（5）上半年出台的一系列政策，购房者对于政策的调控力度相比出台时机和调控方式认同度更高
对于上半年政府出台的一系列的调控政策，大多数购房者认同政策的调控方式和调控力度，有将近一半的被调查者认同政策出台的时机。对于系列政策出台的时机和调控方式认同的比例分别为48.54%和61.44%，系列政策的调控力度认同比例是三者中最高的，为71.59%，这与之前1-4月份购房者政策满意度调查认同比例均有不同程度的下降，并且前次表示认同的比例由低到高依次为调控力度、调控方式、调控时机，而这次调查认同比例调控力度最高，调控时机最低。这反映了：一方面，上半年政府出台的房地产调控政策严厉程度是“前低后高”；另一方面，购房者的心理也在随着政策和市场的变化而发生变化。
（6）对于未来半年房价，超过半数购房者认为将下降，而认为大幅下降的仅为17.72%
在上半年一系列政策的调控下，对于未来半年房价走势，购房者认为下降的比例为53.65%，而认为大幅下降的比例仅为17.72%，认为上涨和没有变化的比例分别为32.33%和14.03%。从中可以看出，购房者对于房价下降的预期正在形成。
总体而言，对于上半年政府出台的保障性住房政策，大多数购房者持明显的支持态度，但对于保障性住房政策的执行效果不满意的比例较高，未来下半年房价下降的预期正在形成，而认为房价会大幅度下降的比例不高，政府出台系列政策的效果与购房者的预期还有差距。
3. 房地产企业政策满意度调查
（1）大多数房地产企业支持新政“国十条”中的严格信贷审批条件和逐步推进房产税改革，认为严格信贷比房产税改革对抑制投机需求有大的影响的比例高30个百分点
调查显示，大多数房地产开发企业支持新政“国十条”中的严格信贷审批条件和逐步推进房产税改革。房地产企业支持新政“国十条”中严格信贷审批条件的比例为63.64%，其中表示“非常支持”的为12.12%，“比较支持”的为51.52%。房地产企业支持发改委提出“逐步推进房产税改革”政策的刚刚逾六成，为60.61%，其中表示“非常支持”的为9.09%，比较支持的为51.52%。
房地产企业，认为新政严格审批信贷条件对抑制投机性需求影响大的比例高达81.82%，这比购房者调查中认为严格信贷审批条件对抑制投机性需求影响大的比例要高20个百分点左右，而其中“比较大”和“非常大”的比例分别为72.73%和9.09%；认为房产税改革对抑制投机性需求影响大的比例仅为51.52%，前者比后者高出30个百分点。由此可见，房地产企业认为严格信贷审批条件比房产税改革对抑制投机性需求的影响更大。
（2）大多数房地产企业对上半年出台的主要土地政策表示支持，将近70%的房地产企业认为大幅增加商品房用地供给将促使房价下跌
调查数据显示，大多数房地产企业支持上半年出台的主要土地政策。78.79%的房地产企业支持大幅增加商品房用地供给，支持严格规范土地出让金支付比例为66.67%，支持土地招拍挂方面不完全依赖“价高者得”的比例为69.7%。三者比较来看，支持大幅增加商品房用地供给的比例最高，而支持严格规范土地出让金支付的比例最低；在表示“非常支持”的三项政策当中，认为大幅增加商品房用地供给的企业比例最高为24.24%；表示“无所谓”的方面，认为严格规范土地出让金支付的企业比例最高为21.21%；三项土地政策，表示“比较支持”的企业比例相差不大，都是刚刚超过一半。
房地产企业，认为大幅增加商品房用地供给将促使房价下跌的比例为69.7%，将近70%，其中认为小幅下跌的比例为66.67%，而认为大幅下跌的比例仅为3.03%；认为土地招拍挂不完全依赖“价高者得”能促使房价下跌并且是小幅下跌的比例为42.42%，而没有一家企业认为此政策能促使房价大幅下跌。从房地产企业的角度看，抑制房价过快上涨利用加大商品房用地供给比改变土地招拍挂制度措施更为有效。
（3）绝大多数房地产企业支持政府整顿市场秩序、加强市场管理，而支持加强土地增值税征管的企业比例较小
绝大多数房地产企业支持政府整顿市场秩序、加强市场管理，比例高达84.85%，其中表示“比较支持”的逾六成，为60.61%，表示“非常支持”的为24.24%。房地产企业对于政府加强土地增值税征管，支持比例为33.33%，不支持的比例为36.36%，不支持的比例超过了支持的比例，“无所谓”的比例为30.30%，可见多数企业对政府加强土地增值税征管的政策不欢迎。
（4）房地产企业对上半年出台系列政策的调控时机、方式认同度低，而对调控力度认同度却比较高
房地产企业对上半年政府出台系列房地产政策的调控时机、调控方式认同度低，而对调控力度的认同却比较高。调查数据显示，认同上半年系列政策调控时机和调控方式的房地产企业比例都为48.48%，认同度低，而其中没有企业“非常认同”上半年政策的调控方式；对于上半年政策的调控力度，认同的企业比例为75.76%，认同度比较高，没有企业“非常不认同”上半年系列政策的调控力度。
（5）多数房地产企业认为上半年系列政策部分实现政府平抑房价的目标，对于下半年政策的严厉程度绝大部分企业认为会维持现状
政府为实现平抑房价的目标，上半年出台一系列调控政策，房地产企业对于系列政策的效果，认为“很好实现”和“较好实现”的比例分别为3.03%和6.06%，认为“基本实现”和“部分实现”的比例为15.15%和51.52%，而认为没有实现的比例为24.24%。对于政策效果， 购房者调查中认为“没有实现”的比例为54.05%，大大高于房地产企业的24.24%。对于下半年政策的严厉程度，81.82%的房地产企业认为会维持现状，基本没有企业认为下半年政策会“非常严厉”或“非常宽松”。
综合而言，房地产企业中大多数支持上半年政府出台的信贷、土地政策和整顿市场秩序及加强市场管理，而对于政府加强土地增值税征管的支持比例较低，另外，绝大多数房地产企业认为下半年房地产政策的严厉程度会维持不变。
4. 专家政策满意度调查
（1）大多数专家支持二套房认定标准“认房又认贷”和暂停三套房贷及严格非本地居民房贷政策，认为这些新的信贷政策对抑制投机性需求的影响大
调查显示，对二套房认定标准“认房又认贷”和暂停三套房贷、严格非本地居民房贷的专家中持支持态度的比例分别为82.35%和76.47%，持“非常不支持”的态度前者的比例为5.88%，后者的比例为11.77%，对这两项政策“不太支持”的比例相等都为11.76%。
对于这两项信贷政策对抑制投机性需求的影响程度，认为二套房认定标准有大的影响的比例为70.59%，认为暂停三套房贷及严格非本地居民房贷有大的影响的比例为88.24%，后者比前者高出大约18个百分点，由此可见，专家认为暂停三套房贷及严格非本地居民房贷政策对抑制投机性需求的影响更大。
（2）专家对保障性住房的规划和规模的满意度很高，而对上半年保障性住房政策的执行效果满意度较低
调查显示，专家对保障性住房规划和规模的满意度很高，为97.12%，其中“基本满意”和“比较满意”的比例分别为52.94%和35.29%，“非常满意”的比例为5.88%。而专家对上半年保障性住房政策的执行效果满意度较低，不满意的比例超过六成，为64.7%，满意的比例为34.29%，满意度较低，其中”基本满意“和”比较满意“的比例分别为23.53%和11.76%。
（3）专家对上半年系列政策的出台时机、调控方式和力度表示认同的比例都在六成左右，认为下半年政策的严厉程度将维持现状的比例达到了82.35%
专家对上半年系列政策的出台时机的认同比例为64.71%，对调控方式和调控力度的认同比例相等为58.82%，这些认同度都在六成左右。上半年系列政策实现政府平抑房价的目标方面，认为“没有实现”和”部分实现”的比例分别为35.29%和29.41%，“较好实现”和“基本实现”的比例都为17.65%。对于下半年政策的严厉程度，认为“维持现状”的比例很高为82.35%，认为“比较宽松”的比例为11.76%，而认为“比较严厉”的比例仅为5.88%。
总体而言，六成左右专家认同上半年系列政策出台的时机、调控方式和调控力度，专家对保障性住房的规划和规模的满意度很高，但是对于上半年保障性住房政策的执行效果满意度较低，绝大多数专家认为下半年政策的严厉程度会“维持现状”。
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